অনলাইনে খতিয়ান যাচাই করার নিয়ম

খতিয়ান যাচাই মানে একটা কাগজের নম্বর মুখস্থ বলা নয়। আপনি জানতে চান, এই মৌজার এই জরিপে এই খতিয়ান নম্বরে কার নাম আছে, কোন দাগগুলো লেখা আছে, আর জমির পরিমাণ কত দেখানো হয়েছে। অনলাইনে এই কাজটা ঘরে বসে শুরু করা যায়, কিন্তু শুরুর আগে চারটি জিনিস আলাদা করে রাখতে হয়: মৌজার নাম, জেএল নম্বর, জরিপের নাম, আর খতিয়ান নম্বর। একটা বাদ পড়লে আরেক মৌজার রেকর্ড চলে আসতে পারে। সেই ভুলটাই সবচেয়ে দামি।

অনেকে ইংরেজিতে একে khatian check বা e porcha যাচাই বলেন। নাম যা-ই হোক, দেখার বিষয় এক। আপনি সরকারি সার্টিফাইড কপি খুঁজছেন না। আপনি তথ্য মিলিয়ে দেখছেন, যাতে দলিল, খাজনা রসিদ বা বিক্রেতার কথাবার্তার সাথে রেকর্ডের নাম ও দাগ মোটেও উল্টো না পড়ে।

যাচাই মানে কী, আর কী নয়

খতিয়ান হলো একটা মৌজার জরিপ খাতার এক পাতা। সেই পাতায় খতিয়ান নম্বর থাকে, মালিকের নাম থাকে, পিতা বা স্বামীর নাম থাকে, দাগ নম্বর থাকে, আর মোট জমির পরিমাণ থাকে। যাচাইয়ের সময় আপনি এই চারটে জিনিস আপনার কাগজের সাথে মেলান। নাম মিললেই দখল প্রমাণ হয় না। দাগ মিললেই সীমানা মাপ হয়ে যায় না। তবু নাম আর দাগ না মিললে পরের ধাপে যাওয়ার কোনো মানে থাকে না।

যাচাইয়ে হিস্যা বা অংশের ভাঙা অঙ্ক ধরে নেবেন না। অনেক পুরনো খতিয়ানে ভাইদের মধ্যে অংশ লেখা থাকে না, শুধু নামের তালিকা থাকে। আমাদের খতিয়ান বইয়েও হিস্যা থাকে না। সার্টিফাইড কপি, দলিলের সত্যায়ন, বা নামজারি আদেশও এখান থেকে মেলে না। সেগুলো ভূমি অফিস বা রেকর্ড রুমের কাজ। অনলাইনের কাজ হলো আগে দেখে নেওয়া, যাতে ভুল নম্বর নিয়ে অফিসের লাইনে না দাঁড়াতে হয়।

আরেকটা সীমা মাথায় রাখুন। খতিয়ান জমির মালিকানার গল্পের একটা অধ্যায়, পুরো গল্প নয়। পরের নামজারি, বিক্রি, খাস হওয়া, বা মামলা এই পাতায় নাও থাকতে পারে। তাই যাচাইয়ের পরও কাগজপত্রের শেকল মেলাতে হয়। যাচাই আপনাকে ভুল পথ থেকে ফেরায়। সে নিজেই চূড়ান্ত রায় নয়।

হাতে যে তথ্য না থাকলে শুরু করবেন না

মৌজার নাম একা যথেষ্ট নয়। একই নামের মৌজা এক উপজেলায় দুটো থাকতে পারে, আবার পাশের উপজেলায়ও থাকতে পারে। তাই জেলার নাম, উপজেলার নাম, আর জেএল নম্বর একসাথে লাগে। জেএল নম্বর জরিপভেদে বদলায়। সিএস-এর জেএল আর আরএস-এর জেএল এক মৌজায় আলাদা হতে পারে। দলিলে যে জেএল লেখা, সেটা কোন জরিপের, সেটা না জানলে খোঁজ উল্টো দিকে চলে যায়।

খতিয়ান নম্বরও জরিপের সাথে বাঁধা। আরএস ১২ আর সিএস ১২ এক জমি নাও হতে পারে। দলিলে শুধু “খতিয়ান ১২” লিখে থাকলে পাশে জরিপের নাম আছে কি না দেখুন। না থাকলে বিক্রেতাকে জিজ্ঞেস না করে টাকা খরচ করবেন না। দাগ নম্বর জানা থাকলে পথ সহজ হয়, কারণ দাগ থেকে খতিয়ানে আসা যায়। দাগ না জানা থাকলে খতিয়ান নম্বর দিয়ে পাতা খুলতে হয়।

নামের বানান নিয়ে অতিরিক্ত কড়া হবেন না, আবার একেবারে ঢিলেও দেবেন না। পুরনো খতিয়ানে “মোহাম্মদ” আর “মহম্মদ”, “শেখ” আর “শৈখ” মেশানো থাকে। পিতার নাম মিলে গেলে বানানের সামান্য ফারাক সহ্য করা যায়। পিতার নামই আলাদা হলে সেটা আরেক মানুষ। সেখানে থামুন।

মৌজা খুঁজে বের করার ধাপ

এই সাইটে খোঁজ পাঁচ ধাপে চলে: বিভাগ, জেলা, উপজেলা, জরিপ, তারপর মৌজা। ধাপ বাদ দিয়ে সরাসরি নাম লিখে লাফানোর চেষ্টা করবেন না। বিভাগ ঠিক না হলে জেলার তালিকাই আসবে না। জেলা ঠিক হলে উপজেলা সাজান। উপজেলার নামে “সদর” আর শুধু জেলার নাম গুলিয়ে ফেলা সহজ। দলিলে থানা লেখা থাকলে সেই থানা এখন যে উপজেলা, সেটা মিলিয়ে নিন। পুরনো থানা ভেঙে নতুন উপজেলা হয়েছে, এমন এলাকা অনেক।

জরিপের ধাপে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, বিআরএস বা নামজারি দেখা যাবে, তবে শুধু সেই উপজেলায় যেগুলোর রেকর্ড আছে। খালি জরিপ বেছে সময় নষ্ট করবেন না। মৌজার তালিকায় নামের পাশে জেএল নম্বর থাকে। নাম আর জেএল দুটোই মিলিয়ে তারপর সিলেক্ট করুন। তালিকা লম্বা হলে নামের কয়েকটা অক্ষর বা জেএল নম্বর দিয়ে ছাঁকুন।

মৌজা সিলেক্ট হলে উপরে খতিয়ানের সংখ্যা দেখা যায়, যদি গণনা চলে আসে। সংখ্যাটা আপনার প্রত্যাশার কাছাকাছি কি না ভাবুন। একটা ছোট মৌজায় হাজার খতিয়ান, বা একটা বড় মৌজায় মাত্র কয়েকটা খতিয়ান দেখলে থামুন। হয় জরিপ ভুল, না হয় মৌজা ভুল। এই থামাটাই যাচাইয়ের প্রথম জয়।

জরিপ বাছলে অর্ধেক যাচাই হয়ে যায়

একই জমির সিএস, এসএ আর আরএস খতিয়ান আলাদা বই। কোনোটায় দাদার নাম, কোনোটায় বাবার নাম, কোনোটায় বর্তমান মালিকের কাছাকাছি নাম। আপনি যে কাগজ মেলাতে চান, সেই কাগজে কোন জরিপ লেখা আছে, খোঁজেও সেই জরিপ রাখুন। দলিলে আরএস খতিয়ান উল্লেখ থাকলে সিএস খুলে নাম না মেলার জন্য অবাক হবেন না।

কোন জরিপটা “আসল” সেই প্রশ্নের সরল উত্তর নেই। পুরনো মালিকানা বুঝতে সিএস বা এসএ লাগে। তুলনামূলক পরের রেকর্ডে আরএস বা বিআরএস লাগে। নামজারি হয়ে নতুন খতিয়ান খুললে নামজারি তালিকা আলাদা করে দেখতে হয়। একটা জরিপে নাম না পেলে অন্য জরিপ বন্ধ করে দেবেন না। বরং কোন জরিপে নাম আছে, কোনটাতে নেই, সেই তালিকাটাই আপনার যাচাইয়ের খাতা।

জরিপ বাছার পর মৌজার জেএল আবার পড়ুন। সিএস-এ যে জেএল ছিল, আরএস-এ সেটা বদলাতে পারে। দলিলের জেএল যদি আরএস-এর সাথে মেলে, আর আপনি সিএস খুলে বসে থাকেন, তাহলে আপনি আরেক মৌজা দেখছেন। এই এক লাইনের ভুল পুরো বিক্রি আটকে দেয়, আবার সঠিক সময়ে ধরতে পারলে সস্তাতেই ধরা পড়ে।

খতিয়ান নম্বর মিলিয়ে কী দেখবেন

খতিয়ান খুললে প্রথমে নম্বর মিলান। তারপর মালিকের নাম। তারপর পিতা বা স্বামীর নাম। তারপর দাগের তালিকা। শেষে মোট জমির পরিমাণ। এই ক্রম না মানলে চোখ নামে আটকে যায় আর দাগ বাদ পড়ে। দাগ বাদ পড়লে আপনি জমির এক অংশ দেখে পুরোটার কথা বলে ফেলতে পারেন।

এক খতিয়ানে একাধিক দাগ থাকতে পারে। দলিলে একটা দাগ লেখা থাকলে খতিয়ানের দাগ তালিকায় সেই নম্বরটা আছে কি না খুঁজুন। পুরো তালিকা আপনার দলিলের নয়। আপনার দাগটা যে লাইনে আছে, সেই লাইনের জমির পরিমাণ আলাদা করে পড়ুন। মোট জমি আর আপনার দাগের জমি এক জিনিস না।

নাম একাধিক হলে কাউকে কেটে দেবেন না। যৌথ খতিয়ানে তিন ভাইয়ের নাম থাকলে এক ভাইয়ের দলিল পুরো খতিয়ানের দাবি করে না। হিস্যা এই পাতায় না থাকলে অংশ বোঝার জন্য ওয়ারিশনামা, বণ্টননামা বা পরের নামজারি লাগবে। যাচাইয়ের খাতায় লিখে রাখুন, “নাম আছে, অংশের অঙ্ক এই পাতায় নেই।” এই বাক্যটা পরে অফিসে কাজে লাগে।

একটা নম্বরই যদি জানা থাকে, পুরো মৌজার বই কেনার দরকার নেই। এক টাকায় সেই একটি খতিয়ানের নাম, দাগ ও জমির পরিমাণ দেখা যায়। পুরো মৌজা ঘেঁটে প্রতিবেশী বা আগের মালিকের খতিয়ানও লাগলে তখন বইয়ের কথা। যাচাইয়ের শুরুতে ছোট পথই নিন।

পুরো বই কখন লাগে

মৌজা ভিত্তিক খতিয়ান বইতে এক মৌজার এক জরিপের খতিয়ানগুলো এক পিডিএফে সাজানো থাকে। নাম, পিতার নাম, দাগ ও মোট জমি থাকে। আপনি যখন একটা খতিয়ান নয়, পুরো মৌজার নামের ছক দেখতে চান, তখন বই কাজে লাগে। ক্রেতা যদি বলে “এই মৌজায় আমাদের আরও জমি আছে”, বই না খুলে সেটা মেলানো কঠিন।

দাগ বই আলাদা। সেখানে দাগ নম্বর সাজানো থাকে, পাশে খতিয়ান নম্বর। মালিকের নাম থাকে না। আপনার কাছে দাগ আছে, খতিয়ান নম্বর নেই, এমন সময় দাগ বই দিয়ে খতিয়ানে পৌঁছান। তারপর খতিয়ান বই বা একক খতিয়ানে নাম দেখুন। দুটোকে এক বই ভেবে কিনলে হতাশ হবেন।

নামজারি খতিয়ান বই জরিপের পুরনো খাতা নয়। নামজারি হয়ে যাওয়া খতিয়ানের খাতা। জরিপে বাবার নাম, নামজারিতে ছেলের নাম, এমন ফারাক স্বাভাবিক। দুটোকে মিলিয়ে না দেখলে আপনি পুরনো নাম দেখে নতুন মালিককে ভুয়া বলতে পারেন, অথবা উল্টোটা। জরিপ আর নামজারি দুটো আলাদা যাচাই।

যে ভুলগুলো বারবার হয়

প্রথম ভুল, উপজেলা না মিলিয়ে মৌজার নামে ঢুকে পড়া। দ্বিতীয় ভুল, জরিপ উল্টে দেওয়া। তৃতীয় ভুল, জেএল না পড়ে প্রথম মিল-থাকা নাম বেছে নেওয়া। চতুর্থ ভুল, এক খতিয়ানের নাম দেখে পুরো দাগের মালিকানা ঘোষণা করা। পঞ্চম ভুল, অনলাইনের পাতাকে সরকারি সনদ ভেবে রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেওয়ার চেষ্টা।

আরেক ভুল হলো দাম না দেখে বড় ফাইল কিনে ফেলা। এই সাইটে মৌজা বেছে নিলে খতিয়ান বই, দাগ বই আর দুটো একসাথে, এই তিনটে দাম সামনে আসে। ছোট দরকারে এক টাকার একক খতিয়ান যথেষ্ট। বড় দরকারে বই। মাঝামাঝি দরকারে দাগ বই দিয়ে শুধু নম্বর বের করা। কোনটা আপনার কাজ, সেটা যাচাইয়ের উদ্দেশ্য থেকে ঠিক হয়, বিজ্ঞাপন থেকে নয়।

নেটওয়ার্ক থেমে গেলে একই মৌজা বারবার সিলেক্ট করে নতুন দাম কল্পনা করবেন না। দাম ক্যাটালগে বাঁধা। মৌজা বদলালেও খতিয়ান বইয়ের দাম আলাদা হারে লাফায় না। লাফালে আপনি ভুল পাতায় আছেন। থেমে আবার ধাপ মিলান।

যাচাইয়ের পর কী লিখে রাখবেন

একটা ছোট খাতা বা ফোনের নোটে এই লাইনগুলো রাখুন। জেলা, উপজেলা, মৌজা, জেএল, জরিপ, খতিয়ান নম্বর, মালিকের নাম, পিতার নাম, আপনার দাগ নম্বর, সেই দাগের জমির পরিমাণ যদি পাতায় আলাদা থাকে, না থাকলে মোট জমি। তারপর এক লাইনে লিখুন কী মিলেছে আর কী মেলেনি। এই নোট নিয়ে ভূমি অফিসে গেলে কথা ছোট হয়।

নাম না মিললে বিক্রেতাকে সেই নোট দেখান। রাগারাগি নয়। জিজ্ঞেস করুন কোন জরিপে তার নাম আছে। সে যদি নামজারির কথা বলে, নামজারি খতিয়ান আলাদা দেখুন। সে যদি বলে দাগ বদলেছে, সাবেক দাগ আর হাল দাগের গাইড ধরে ধাপ মেলান। এক বৈঠকে সব মেলানোর চেষ্টা করবেন না। একটা ফারাক একবারে।

মিলে গেলেও টাকা দেওয়ার আগে দলিলের শেডুল, খাজনা রসিদ আর খতিয়ানের দাগ এক টেবিলে রাখুন। তিন জায়গায় তিন রকম দাগ থাকলে যাচাই শেষ হয়নি। অনলাইনের পাতা আপনাকে এই তিনটাকে পাশাপাশি আনতে সাহায্য করে। সিদ্ধান্ত তখনও আপনার।

ছোট দরকার আর বড় দরকার

শুধু একটা নাম দেখতে চাইলে একক খতিয়ানের পথ নিন। পুরো মৌজার খসড়া তালিকা চাইলে খতিয়ান বই। দাগ থেকে খতিয়ান বের করতে দাগ বই। নামজারি হয়েছে কি না দেখতে নামজারি খতিয়ান। ম্যাপের রেখা দেখতে মৌজা ম্যাপ, যেখানে মালিকের নাম থাকে না। এই ভাগ না বুঝলে আপনি এক সেবা কিনে আরেক সেবার আশা করবেন।

যাচাইয়ের দিন সময়া লিখে রাখুন। রেকর্ড পরে বদলাতে পারে। আপনি যেদিন দেখেছেন, সেদিনের পাতা আর ছয় মাস পরের পাতা এক নাও হতে পারে। নোটের তারিখ থাকলে আপনি পরে বলতে পারবেন কোন অবস্থা দেখে কথা বলেছিলেন। তারিখ ছাড়া স্মৃতি ঝগড়ার জায়গা হয়।

সবশেষে, যাচাইকে লুকিয়ে রাখবেন না। ক্রেতা, বিক্রেতা আর মাঝের মানুষ একই নম্বর দেখুক। আলাদা আলাদা স্ক্রিনশট পাঠালে বানান কেটে যায়। একই মৌজা, একই জরিপ, একই খতিয়ান খুলে একসাথে পড়ুন। অনলাইনের সুবিধা এটাই। অফিসের কাউন্টারে এই একসাথে পড়া সহজ নয়।